上海市奉賢區(qū)住房保障和房屋管理局關(guān)于加強(qiáng)奉賢區(qū)農(nóng)村宅基地房屋租賃管理的指導(dǎo)意見
發(fā)布時(shí)間：2023-07-10關(guān)于加強(qiáng)奉賢區(qū)農(nóng)村宅基地房屋租賃管理的指導(dǎo)意見
為加強(qiáng)奉賢區(qū)農(nóng)村宅基地房屋租賃管理，規(guī)范宅基地房屋租賃行為，消除宅基地房屋租賃安全隱患，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，提升農(nóng)村社會(huì)治理水平，建設(shè)美麗和諧新農(nóng)村，根據(jù)《上海市住房租賃條例》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（滬農(nóng)委規(guī)〔2020〕5號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)本市農(nóng)村宅基地房屋租賃管理的指導(dǎo)意見》（滬建房管聯(lián)〔2022〕47號(hào)）等法律法規(guī)，結(jié)合奉賢區(qū)實(shí)際，制訂本意見。
一、適用范圍
奉賢區(qū)內(nèi)，將宅基地房屋出租用于居住及其相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本意見。
將宅基地房屋出租用于鄉(xiāng)村民宿等其它用途的，按照國家和本市相應(yīng)的管理規(guī)定執(zhí)行。
二、工作機(jī)制
（一）管理體系
區(qū)房管局會(huì)同區(qū)公安分局、民政局、規(guī)劃資源局、建設(shè)管理委、農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、消防救援支隊(duì)、市場監(jiān)管局、城管執(zhí)法局等單位，建立協(xié)同聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，協(xié)調(diào)推進(jìn)奉賢區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地房屋租賃管理工作，指導(dǎo)督促屬地政府，建立與區(qū)域?qū)嶋H相適應(yīng)的長效管理機(jī)制。
各相關(guān)街鎮(zhèn)、海灣旅游區(qū)、頭橋集團(tuán)承擔(dān)區(qū)域內(nèi)宅基地房屋租賃的屬地管理責(zé)任，完善管理制度，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，落實(shí)基層相關(guān)部門和單位工作職責(zé)，指導(dǎo)、督促村（居）組織做好日常工作，協(xié)調(diào)和處理區(qū)域內(nèi)宅基地房屋租賃有關(guān)事務(wù)和糾紛。
村（居）組織發(fā)揮村民自治的主體作用，以農(nóng)村基層黨建為引領(lǐng)，以村級(jí)民主管理為基礎(chǔ)，協(xié)同管理部門做好宅基地房屋租賃的日常工作，督促租賃當(dāng)事人遵守國家和本市有關(guān)宅基地房屋租賃管理的規(guī)定。
（二）部門分工
區(qū)房管局負(fù)責(zé)宅基地房屋租賃行為管理，組織開展宅基地住房租賃合同登記備案等工作。
區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村委負(fù)責(zé)宅基地使用管理，統(tǒng)籌推進(jìn)鄉(xiāng)村治理和農(nóng)村人居環(huán)境整治工作。
區(qū)規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)宅基地規(guī)劃、用地管理，指導(dǎo)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記工作。
區(qū)建設(shè)管理委負(fù)責(zé)宅基地的建筑活動(dòng)管理，指導(dǎo)鎮(zhèn)政府加強(qiáng)燃?xì)獍踩芾怼?/p>
區(qū)公安分局負(fù)責(zé)有關(guān)宅基地房屋租賃的治安管理、人口管理，對(duì)村（居）民委員會(huì)履行消防安全責(zé)任的情況實(shí)施日常監(jiān)督檢查。
區(qū)消防救援支隊(duì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)級(jí)政府加強(qiáng)宅基地房屋租賃的消防安全管理。
區(qū)城管執(zhí)法局負(fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)級(jí)政府依法查處有關(guān)宅基地房屋的違法違規(guī)租賃行為。
區(qū)市場監(jiān)管局負(fù)責(zé)依法查處有關(guān)宅基地房屋租賃的違法違規(guī)經(jīng)營行為。
區(qū)民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)推進(jìn)農(nóng)村基層群眾自治工作，促進(jìn)村民對(duì)宅基地房屋租賃有關(guān)事務(wù)的積極參與。
三、管理要求
（一）總體要求
1、宅基地房屋出租，應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)憑證。相關(guān)憑證可以是宅基地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建房批準(zhǔn)文件或者其他證明文件之一。不能出具上述憑證的，或由鎮(zhèn)（街道）組織規(guī)劃、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、建設(shè)管理、房屋管理等相關(guān)部門認(rèn)定后，方可出租。
2、宅基地房屋出租，應(yīng)當(dāng)符合消防、治安、防災(zāi)、衛(wèi)生等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。根據(jù)國家危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定危險(xiǎn)等級(jí)屬于C級(jí)或D級(jí)的房屋，不得出租。違反國家和本市有關(guān)建筑合用、用電用氣用油等安全管理規(guī)定的房屋，不得出租。
3、宅基地房屋出租，應(yīng)當(dāng)以村民建房時(shí)形成的自然間，或裝修改造后經(jīng)所在鎮(zhèn)（街道）確認(rèn)同意可單獨(dú)出租的房間為最小出租單位。依據(jù)國家和本市有關(guān)管理規(guī)定，按間出租的，應(yīng)當(dāng)具備直接采光和自然通風(fēng)條件。每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過2人，且人均居住面積不得低于5平方米，但有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外。灶間、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等非居住部位，不得單獨(dú)出租供人員居住。
4、宅基地房屋出租，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立書面租賃合同，并使用《上海市居住房屋租賃合同示范文本》，按照本市有關(guān)規(guī)定辦理住房租賃合同登記備案。具備條件的，進(jìn)行租賃合同網(wǎng)簽備案。
5、宅基地房屋出租，鎮(zhèn)級(jí)、村（居）依托本市實(shí)有人口信息采集制度，配合公安部門做好信息采集工作，落實(shí)租賃當(dāng)事人的信息申報(bào)義務(wù)，及時(shí)掌握承租人及居住使用人的姓名、身份證件類型和號(hào)碼、來源地、職業(yè)和工作單位、在滬實(shí)際居住地、入住和離開時(shí)間等信息。
6、出租人發(fā)現(xiàn)承租人、共同居住人發(fā)生變動(dòng)或從事違法犯罪活動(dòng)等情況,要立即向公安派出所報(bào)告；來滬人員承租或離開的(包括親朋好友借宿、短期居住等情形),出租人應(yīng)建立信息登記,并在2個(gè)工作日內(nèi)及時(shí)報(bào)告社區(qū)綜合協(xié)管員予以登記或者注銷。
（二）安全要求
1、宅基地房屋出租，應(yīng)當(dāng)符合國家和本市有關(guān)消防安全管理規(guī)定，居住區(qū)域與建筑其他部分采用防火分隔措施。
2、居住房間內(nèi)不得使用、存放液化氣鋼瓶等易燃易爆危險(xiǎn)品。
3、室內(nèi)裝修不得采用可燃材料，疏散通道和樓梯間不應(yīng)使用易燃、可燃裝修、裝飾材料，房間外窗禁止安裝影響逃生的鐵柵欄等障礙物。
4、按每一承租戶不少于1具的標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器（每具滅火器的規(guī)格為2Kg以上的ABC型干粉）。
5、單棟建筑同一時(shí)間居住人數(shù)超過10人以上，每間房間及公共部位安裝獨(dú)立式火災(zāi)探測(cè)報(bào)警器，并配備滅火器等消防設(shè)施器材；出租人應(yīng)當(dāng)建立管理制度，明確管理人員，落實(shí)安全管理職責(zé)，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)，并將相關(guān)登記信息投送公安部門備案。
6、單棟建筑同一時(shí)間居住人數(shù)超過30人以上，每間房間及公共部位還宜安簡易噴淋，并配備應(yīng)急照明燈、疏散指示標(biāo)志、滅火器等消防設(shè)施器材。房屋出租人還應(yīng)設(shè)置消防器材存放點(diǎn)或微型消防站。同時(shí)，明確消防安全管理人，每日開展防火巡查檢查，并登記造冊(cè)。
7、疏散通道、安全出口應(yīng)暢通,不應(yīng)占用、堵塞疏散通道和樓梯間。
8、電動(dòng)車充電時(shí)應(yīng)當(dāng)確保安全,不應(yīng)違反用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)車充電;設(shè)置能夠滿足租住人員需求的電動(dòng)車集中停放點(diǎn);集中充電區(qū)域配置安全可靠的停放、充電設(shè)施,有條件的可安裝漏電保護(hù)裝置、火災(zāi)探測(cè)器、自動(dòng)滅火系統(tǒng)。
注:本條所稱電動(dòng)車包括電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車。
四、規(guī)范租賃行為
（一）宅基地房屋出租人，包括房屋所有權(quán)人，以及接受委托后再行出租的自然人、法人或其他組織等。
1、出租人應(yīng)當(dāng)與公安派出所簽訂《治安責(zé)任保證書》，查驗(yàn)并登記承租人及居住使用人的姓名、身份證件類型和號(hào)碼，配合承租人及居住使用人辦理租賃合同登記備案、居住登記。
2、出租人應(yīng)當(dāng)與村（居）簽訂《房屋出租責(zé)任書》，在2個(gè)工作日內(nèi)向村（居）組織報(bào)備宅基地房屋出租情況和承租人的聯(lián)系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守村民自治章程、村規(guī)民約。
3、出租人應(yīng)當(dāng)簽訂《農(nóng)村宅基地租賃房屋治安消防安全承諾書》，負(fù)責(zé)宅基地房屋及其提供設(shè)施設(shè)備的安全，告知承租人安全使用事項(xiàng)，每月定期上門檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)有安全隱患或者承租人及居住使用人有違法違規(guī)行為的，及時(shí)排除、勸阻，并報(bào)告村（居）組織。
4、一戶宅基地出租房間或居住人數(shù)達(dá)到本市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)出租房間達(dá)到10間以上或者出租房屋居住使用人達(dá)到15人以上的，出租人應(yīng)當(dāng)明確管理人員并報(bào)備公安部門，建立管理制度，履行管理職責(zé)，做好居住人員信息登記，落實(shí)物防技防要求。
5、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記，個(gè)人以營利為目的轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量，從事住房租賃經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。
6、租賃期間,出租人應(yīng)按照租賃合同的約定,每月查看承租人使用房屋的情況,發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋從事違法犯罪活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安等有關(guān)部門。
7、配合鎮(zhèn)、區(qū)有關(guān)管理部門，開展對(duì)承租人及居住使用人違法違規(guī)行為的調(diào)查、制止、整治及處罰等工作。
（二）宅基地房屋承租人，包括中華人民共和國境內(nèi)外的自然人，以及承租用于員工和家屬居住的單位。
1、承租人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向出租人告知居住使用人的身份信息，按照規(guī)定辦理租賃合同登記備案、居住登記，增加居住使用人，事先征得出租人同意。
2、承租人及居住使用人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向社區(qū)綜合協(xié)管員申報(bào)居住使用人信息，或者通過本市一網(wǎng)通辦平臺(tái)進(jìn)行實(shí)有人口信息自主填報(bào)，積極配合社區(qū)綜合協(xié)管員上門采集和核查信息。
3、承租人及居住使用人應(yīng)當(dāng)自覺遵守村民自治章程、村規(guī)民約，主動(dòng)接受鎮(zhèn)有關(guān)管理部門的管理，不得利用承租的宅基地房屋從事違法違規(guī)活動(dòng)。
4、承租人及居住使用人應(yīng)當(dāng)合理、安全使用宅基地房屋及設(shè)施、設(shè)備，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)，違規(guī)用電用氣用油，或者實(shí)施“群租”等其他違法行為。
五、屬地管理責(zé)任
（一）屬地政府落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，指定專管部門，充分發(fā)揮網(wǎng)格化管理優(yōu)勢(shì)，組織農(nóng)村經(jīng)營管理、規(guī)劃資源、建設(shè)管理、房屋管理、城運(yùn)管理、城管綜合執(zhí)法、市場監(jiān)管、公安等各方力量，加大對(duì)村（居）組織的工作指導(dǎo)和保障力度，充實(shí)網(wǎng)格工作站等基層隊(duì)伍建設(shè)，堅(jiān)持沉到一線，建立完善宅基地房屋租賃綜合管理機(jī)制。
（二）屬地政府以本市農(nóng)村房屋專題調(diào)查數(shù)據(jù)和宅基地管理信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立本區(qū)域宅基地房屋租賃管理電子檔案，全面推進(jìn)宅基地房屋出租信息排查登記和動(dòng)態(tài)更新，做到“一戶一檔”，確保宅基地房屋租賃底數(shù)清、情況明，為加強(qiáng)宅基地房屋租賃全過程監(jiān)管提供信息化支撐。
（三）屬地政府進(jìn)一步完善宅基地房屋租賃安全巡查制度，發(fā)現(xiàn)宅基地房屋上存在影響正常居住使用的安全隱患，應(yīng)當(dāng)書面告知并跟蹤整改情況，督促有關(guān)責(zé)任人落實(shí)房屋安全管理責(zé)任，及時(shí)消除安全隱患。
（四）屬地政府加大對(duì)宅基地房屋租賃有關(guān)違法違規(guī)行為的查處力度，發(fā)揮城運(yùn)中心指揮樞紐作用，組織城管綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)和相關(guān)條線執(zhí)法部門，按照各自職責(zé)，通過限期整改、行政處罰等措施，及時(shí)化解矛盾糾紛，糾正違法違規(guī)行為。
六、發(fā)揮村民自治主體作用
（一）立足本村發(fā)展實(shí)際，進(jìn)一步增強(qiáng)村（居）黨組織引領(lǐng)作用，充分發(fā)動(dòng)群眾，突出村民意愿，強(qiáng)調(diào)規(guī)范引導(dǎo)，通過廣泛協(xié)商，制訂宅基地房屋租賃管理公約，并按法定程序?qū)⒂嘘P(guān)內(nèi)容納入村民自治章程、村規(guī)民約，建立完善與區(qū)域特點(diǎn)相適應(yīng)的宅基地房屋租賃村民自治機(jī)制。
（二）在村（居）黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，落實(shí)村干部、社區(qū)民警、村民小組長、網(wǎng)格員、社區(qū)綜合協(xié)管員等工作職責(zé)，發(fā)揮網(wǎng)格工作站的匯聚作用，共同做好宅基地房屋租賃的日常工作。加強(qiáng)定期走訪和信息采集，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)解處理并上報(bào)；建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，督促租賃當(dāng)事人遵守國家和本市有關(guān)管理規(guī)定。
（三）鼓勵(lì)村民將空余宅基地房屋，委托村集體經(jīng)濟(jì)組織、鎮(zhèn)所屬企業(yè)或者專業(yè)住房租賃企業(yè)統(tǒng)一出租，提升集約化、規(guī)范化水平，保障村民財(cái)產(chǎn)性收入。聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊鄉(xiāng)村區(qū)域，積極推動(dòng)“村園共治，村企合作”，有效利用空余宅基地房屋，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供配套居住服務(wù)。
七、保障措施
（一）健全制度措施。屬地政府按照奉賢區(qū)政府的統(tǒng)一部署，結(jié)合本地區(qū)的具體特點(diǎn)和實(shí)際，研究制定加強(qiáng)本區(qū)域宅基地房屋租賃管理的具體措施。
（二）加強(qiáng)考核監(jiān)督。建立完善考核體系，將宅基地房屋租賃管理工作成效，作為農(nóng)村平安建設(shè)和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的一項(xiàng)重要任務(wù)，納入政府績效考核范疇，逐級(jí)落實(shí)責(zé)任。建立問責(zé)通報(bào)制度，堅(jiān)決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現(xiàn)象，因宅基地房屋租賃管理不到位，引發(fā)重大輿情或者安全事故的，視情節(jié)輕重，對(duì)有關(guān)責(zé)任人給予相應(yīng)處分。
（三）提升信息化管理水平。在“一網(wǎng)通辦”“一網(wǎng)統(tǒng)管”的總體架構(gòu)下，積極推進(jìn)在居村微平臺(tái)開通農(nóng)民宅基地租賃管理的應(yīng)用，并對(duì)接一網(wǎng)通辦實(shí)有人口登記模塊，做好數(shù)據(jù)共享和業(yè)務(wù)協(xié)同。
（四）做好宣傳引導(dǎo)。各屬地政府要及時(shí)總結(jié)提煉、交流推廣基層好的經(jīng)驗(yàn)做法，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)相關(guān)部門工作積極性和主動(dòng)性，全面開展宅基地房屋租賃有關(guān)政策的宣傳教育，加強(qiáng)進(jìn)村入戶宣傳培訓(xùn)，提高村民群眾規(guī)范租房、安全租房的意識(shí)，在農(nóng)村宅基地房屋租賃領(lǐng)域，營造共建共治共享的良好社會(huì)治理格局。
本《指導(dǎo)意見》自2023年7月1日起實(shí)施。